Что такое МКД в ЖКХ: отличия многоквартирного жилого дома от частного, обязанности собственников

Что такое МКД в ЖКХ: отличия многоквартирного жилого дома от частного, обязанности собственников

Многие потребители не могут отличить многоквартирные и обычные жилые дома. Предлагаем разобраться с понятием МКД, что это такое в ЖКХ, и как им надо управлять. Это позволит лучше разобраться в тарифах, выставляемых за те или иные услуги, а также с особенностями оказания этих услуг.

Многоквартирный дом имеет особенности в обслуживании

Мкд – что это такое в жкх: знакомимся с терминологией

Проживая в многоквартирном доме, мало кто знает его отличительные особенности и признаки. Предлагаем познакомиться с определением данных зданий, с точки зрения законодательства.

Для МКД есть своё определение

МКД – что это такое, согласно ЖК РФ

Для начала стоит разобраться с терминологией. Данное понятие раскрывается в 16 статье ЖК РФ, согласно которому, МКД – это индивидуально-определённое здание, состоящее из комнат и вспомогательных помещений, основным назначением которых является удовлетворение бытовых и иных нужд граждан, проживающих в данном здании. К его признакам стоит отнести:

  • элементы конструкции;
  • отдельный участок;
  • системы, обеспечивающие определённые удобства для проживающих в здании граждан, например, система водоснабжения, отопления и другие.

Что такое МКД в ЖКХ: отличия многоквартирного жилого дома от частного, обязанности собственниковМногоквартирный дом располагается на отдельном участке

Основные характеристики многоквартирного дома

Характеристики конкретного МКД прописаны в его техническом паспорте. Он составляется на каждое здание отдельно в БТИ. В процессе эксплуатации многоквартирного дома данный документ периодически обновляется. В нём прописаны:

  • площадь здания в целом;
  • квадратура конкретной квартиры;
  • площади объектов нежилого сектора.

Что такое МКД в ЖКХ: отличия многоквартирного жилого дома от частного, обязанности собственниковПаспорт дома содержит всю необходимую информацию

Внимание! Характеристики МКД имеют важное значение при смене собственника здания и выделении средств на его обслуживание.

Что такое МКД в ЖКХ: отличия многоквартирного жилого дома от частного, обязанности собственниковОт характеристик дома зависит сумма, выделяемая на обслуживание

Чем отличается многоквартирный и частный дом: основные позиции

Частный дом, по сути, является квартирой, оснащённой отдельным входом и имеющей несколько жилых комнат. У него, как правило, один собственник. Возможен вариант наличия нескольких совладельцев, каждому из которых принадлежит определённая доля, и они могут обладать правами только по частям. Если же полноценных хозяев хотя бы двое, речь уже идёт о многоквартирном доме.

Что такое МКД в ЖКХ: отличия многоквартирного жилого дома от частного, обязанности собственниковВ МКД хозяев больше двух

МКД предполагает наличие нескольких квартир, у каждой из которых свой владелец. Домом занимается либо УК, либо совет. В МКД есть общее имущество, в частном − всё принадлежит собственнику. Все вопросы по управлению общим имуществом решаются на проводимых собраниях.

Внимание! Многоквартирный дом, возведённый на участке для строительства частного, будет снесён.

Что такое МКД в ЖКХ: отличия многоквартирного жилого дома от частного, обязанности собственниковДля МКД выделяется специальный участок

Какие помещения входят в состав многоквартирного дома: интересные нюансы

Cогласно Жилищному кодексу, в состав МКД входит:

  • жилой сектор, включающий отдельные квартиры, принадлежащие государству, юридическим и физическим лицам;
  • нежилой сектор, располагающийся на первом либо нулевом этаже. Его собственником могут быть либо физические, либо юридические лица;
  • иные площади, не входящие в состав квартир. Сюда относятся общие коридоры, чердак, подвал, лифт, лестница, так называемое общее имущество.

Что такое МКД в ЖКХ: отличия многоквартирного жилого дома от частного, обязанности собственниковМКД включает разные сектора

Выполнение каких работ входит в обязательства управляющей компании

Чтобы многоквартирный дом прослужил как можно дольше, его надо правильно и своевременно обслуживать. Рассмотрим, что входит в обязанности управляющей компании, а что должен делать собственник самостоятельно.

Что такое МКД в ЖКХ: отличия многоквартирного жилого дома от частного, обязанности собственниковПеречень работ достаточно большой

Капитальный ремонт многоквартирного дома

Начиная с 2014 года, с владельцев стали брать плату за капитальный ремонт мест общего пользования. Это подтверждает, что выполнение капремонта является обязательным для МКД. По мнению правительства, данные платежи являются инвестициями коллективного типа, способствующие повышению требований к выполнению ремонтных работ.

Внимание! Накопление средств может осуществляться на собственном счёте МКД либо регионального оператора.

Многие многоэтажные дома нуждаются в замене лифтового оборудования, срок эксплуатации которого уже истёк. В некоторых зданиях необходимо заменить коммуникации и укрепить фундамент. Совместно накопленные средства и направляются на выполнения ремонтных работ подобного вида.

Внимание! Если собственником является государство или муниципалитет, строки «капремонт» в квитанции не будет.

Капитальный ремонт актуален для всех объектов

Содержание жилья многоквартирного дома

Порядок содержания жилого строения зависит от его технического состояния и степени износа, некоторых конструктивных особенностей и имеющегося имущества, а также особенностей местности, в которой он находится. Постановлением Правительства п.

10 № 491 предписывается соблюдение прав собственников и сохранности их имущества, обеспечение безопасности и надёжности многоквартирного дома, возможность пользования придомовой территорией и помещениями, а также поддержания в исправном состоянии общедомового имущества.

Каждый собственник квартиры должен самостоятельно за свой счёт выполнять текущий и капитальный ремонт принадлежащих ему площадей, исправлять возникшие поломки и неисправности. Содержание жилья, согласно жилищному законодательству, предполагает выполнение следующих работ:

  • уход за домовой территорией круглый год;
  • вывоз ТКО;
  • содержание систем освещения в надлежащем состоянии;
  • поддержание температурного режима в рамках нормативов;
  • выполнение норм противопожарной безопасности.

Как формируются тарифы на содержание многоквартирного дома: порядок и особенности

Что на самом деле должна делать ваша управляющая компания

Главная » Уютно дома » Что на самом деле должна делать ваша управляющая компания

Что такое МКД в ЖКХ: отличия многоквартирного жилого дома от частного, обязанности собственников Анастасия Малиновская Манго

Бывает, что из 6 тысяч рублей в квитанции на квартплату 3 приходятся на строку «Содержание общего имущества дома». В статье рассказываем, что можно и чего нельзя требовать от управляющей компании за эти деньги и куда жаловаться, если вы с соседями не получаете то, что вам причитается.

Где записаны обязанности вашей УК

Обязанности УК в отношении вашего дома указаны в договоре управления многоквартирным домом. Но в законах есть обязательный минимум функций, которые должна выполнять любая УК. Об этом дальше.

Перечень услуг и работ, которые выполняет УК, и периодичность их выполнения обычно указываются в приложении к договору. Вот как это может выглядеть:

Что такое МКД в ЖКХ: отличия многоквартирного жилого дома от частного, обязанности собственниковПеречень обязанностей УК в договоре управления домом

Что по закону должна делать УК

Есть обязанности, которые должна выполнять любая УК, потому что это записано в законах. Если обобщить, любая УК должна делать четыре вещи:

  • содержать общее имущество дома и делать текущий ремонт;
  • предоставлять коммунальные услуги;
  • управлять домом;
  • давать жильцам нужную информацию.

Дальше подробнее о каждом пункте.

1. Содержать общее имущество дома и делать текущий ремонт

  • все помещения в доме, кроме квартир и магазинов: лестничная площадка (включая тамбур), чердак, подвал, лифт, лестница, колясочная, технический этаж. И всё, что является их частью, например, окна, двери и перила;
  • крыша;
  • несущие конструкции (фундамент, стены, перекрытия, балконные плиты);
  • инженерные системы, но тут много нюансов.

Вот как можно отличить общедомовые коммуникации от личных.

Если труба обслуживает несколько квартир — она общая, даже если находится внутри квартиры, как, например, водопроводный стояк.

Трубы в квартире до первого вентиля относятся к общему имуществу, а те, что после него, — к личному.

Логика такая: если человек сам может перекрыть подачу воды, значит, это внутренняя система квартиры, если не может — общедомовая. Тот же принцип с газом и батареями, на которых есть вентиль.

С батареями без вентилей сложнее. Такая батарея хоть и греет только одну квартиру, но отключить её внутри квартиры не получится. Поэтому одни суды относят их к общему имуществу, другие — к личному. Идеальный вариант, когда в договоре управления есть схема, где показано, кто за что отвечает. Например, такая:

Читайте также:  Пособия и выплаты на ребенка в Саратове в 2022 году: федеральные и региональные, размеры выплат, порядок и условия получения, необходимые документы

Что такое МКД в ЖКХ: отличия многоквартирного жилого дома от частного, обязанности собственниковЗдесь на батарее нет вентиля. Жильцы не могут перекрыть подачу тепла, максимум — снизить температуру терморегулятором. Зато чётко показана граница раздела: радиатор должен ремонтировать собственник, а трубопровод — УК.

Что касается канализации: там границу определяют по первому стыку общего стояка с ответвлением, которое идёт в квартиру. Поэтому стояк должна ремонтировать УК, а трубу после стыка — собственник квартиры. По тому же принципу распределяется ответственность в случае аварии.

  • электросети, включая слаботочные системы (к ним относятся пожарная сигнализация и электрический замок на подъездной двери). Тут граница общего с личным проходит по счётчику, даже если он в подъезде;
  • озеленение и благоустройство двора (газон, клумбы, лавочки); 
  • общедомовые счётчики;
  • детская, спортивная площадка и парковка, если они стоят на участке, который относится к дому, а не принадлежит городу. Проверить границы придомовой территории можно на публичной кадастровой карте;
  • трансформаторная подстанция и котельная, рассчитанные на конкретный дом.

УК должна содержать общее имущество дома

Она может делать это своими силами, например, держать в штате слесарей, электриков и других мастеров, а может привлечь подрядчиков и заключить с ними договор. В некоторых случаях подрядчик обязателен. Например, если нужно починить газовое оборудование или систему пожарной охраны. 

Содержание основных конструкций дома. Например, УК должна отремонтировать крышу и загерметизировать межпанельные швы на фасаде, если они «расклеились» и дождевая вода просочилась в квартиру.

УК обязана ремонтировать дом, даже если в дефектах виноват застройщик, а сам дом новый и ещё находится на гарантии.

 2. Предоставлять коммунальные услуги

По умолчанию УК является посредником между жильцами и компаниями, которые предоставляют коммунальные услуги. На общем собрании собственники могут решить, что хотят оплачивать их напрямую: в водоканал, теплосети и так далее. Тогда УК не будет считаться посредником и не будет вмешиваться в случае проблем.

Как посредник УК обязана:

Заключать договоры с поставщиками услуг и жаловаться на их качество. Например, если из крана течёт ржавая вода — составить претензию в водоканал.

Начислять коммунальные платежи и рассчитываться с поставщиками. УК должна сделать так, чтобы жильцы вовремя получали квитанции за коммуналку, принимать жалобы на ошибки в расчётах, а ещё сообщать об изменении тарифов за 30 дней.

УК может заниматься этим сама либо привлечь агента, который будет вести расчёты. Такие агенты могут называться по-разному, например, ЕРЦ (Единый расчётный центр), ЕРКЦ (Единый расчётно-кассовый центр) или ЕИРЦ (Единый информационно-расчётный центр).

Реквизиты агента указываются в квитанциях.

Собирать показания счётчиков. За общедомовыми счётчиками УК следит сама, по внутриквартирным принимает показания от жильцов.

3. Управлять домом

Контролировать подрядчиков. Чтобы общее имущество дома было в порядке, за ним нужно следить: убирать и делать текущий ремонт.

Для этого УК заключает договоры с подрядчиками и следит, как они исполняются.

Если после ремонта в подъезде отваливается штукатурка или дворники устроили общежитие на цокольном этаже, УК должна решить этот вопрос и, если нужно, сменить подрядчика.

Помогать собственникам организовать общее собрание. Представьте, что вы с соседями захотели организовать велопарковку в колясочной. Для этого мало договориться на словах. Чтобы решение признавалось законным, нужно провести общее собрание собственников и учесть мнение не только велосипедистов, но и мам с колясками.

Организовать собрание своими силами сложно. Для этого нужно сделать уйму вещей: найти перечень всего имущества в доме и актуальный реестр собственников, грамотно сформулировать повестку, собрать контакты соседей и уведомить всех за 10 дней, составить бюллетени, провести собрание, правильно подсчитать голоса, составить протокол и так далее.

Чтобы не делать всё самим, достаточно собрать 10% подписей по дому за то, чтобы УК взяла на себя всю бюрократию. Дальше всем должна заниматься УК.

Вести реестр собственников квартир. Без него не получится провести общее собрание и коллективно решить любой вопрос по дому.

Хранить техническую документацию на дом. Например, документы о состоянии коммуникаций или сметы по текущему ремонту. Любой собственник может запросить их в УК и проверить, сколько денег ушло на ремонт подъезда или как давно меняли трубы.

Предлагать улучшения по дому. УК не может установить шлагбаум, никого не спросив, но может предложить это улучшение собственникам. Если те проголосуют за установку, а затем это решение одобрит местная администрация, шлагбаум установят.

4. Давать информацию жильцам

Жильцы имеют право запрашивать в УК любую информацию, которая касается дома и его содержания. Например, если вам кажется, что счета за отопление стали непомерно высокими, можно узнать показания общедомовых счётчиков и понять, не обманывает ли вас УК. Вот какую ещё информацию должна предоставлять ваша управляющая организация.

О том, что создаёт неудобства либо требует присутствия жильцов. Например, если в доме планируют отключить горячую воду, УК должна повесить об этом объявление. Снег с крыши тоже нельзя счищать без предупреждения — должно быть объявление для водителей, чтобы они успели перепарковаться.

О том, что сделали подрядчики и сколько это стоило. Например, можно направить запрос в УК и узнать, сколько денег ушло на ремонт подъезда.

Что не обязана делать УК

Чинить личное имущество жильцов. Всё, что находится внутри квартиры, считается личным имуществом. Исключение — стояки и трубы до первого вентиля, про это мы писали выше. Ещё к личному относятся машино-места на парковке, но только те, которые жильцы купили, а не отгородили самовольно.

По умолчанию УК не обязана ремонтировать личное имущество, но некоторые компании зарабатывают на этом. Например, за деньги предлагают отремонтировать кондиционер, смеситель или плиту. Есть УК, которые даже готовы выгуливать собак — лишь бы платили.

Что такое МКД в ЖКХ: отличия многоквартирного жилого дома от частного, обязанности собственниковНекоторые УК зарабатывают на дополнительном сервисе. Например, ремонтируют бытовую технику и даже выгуливают собак.

Куда жаловаться на проблемы с домом

Это зависит от проблемы. Если не знаете, куда именно писать, можно составить один текст жалобы и направить сразу в несколько органов, например, в Жилищную инспекцию и Роспотребнадзор. Ничего страшного, если не укажете точные ссылки на законы — вы не обязаны их знать. Главное — описать проблему и какие неудобства она создаёт.

Любую жалобу можно принести лично или отправить на бумаге по почте. Но проще и быстрее сделать это через специальные электронные сервисы. Далее дадим на них ссылки.

Вот куда можно обратиться, если с домом что-то не так.

Аварийно-диспетчерская служба УК. Наладить работу такой службы — тоже обязанность УК. Звоните сюда первым делом, если заметили проблему с домом или с качеством коммунальных услуг.

Возможно, УК невдомёк, что батареи в квартире едва тёплые или из крана течёт ржавая вода. Если случилась авария, УК должна сразу отключить подачу ресурсов, например, перекрыть газ и починить всё за сутки.

Найти телефон диспетчерской можно на сайте ГИС ЖКХ, также он должен быть указан на информационном стенде в подъезде.

Читайте также:  Запрет иностранных электронных кошельков в России: что делать фрилансерам

Что такое МКД в ЖКХ: отличия многоквартирного жилого дома от частного, обязанности собственниковКарточка дома на ГИС ЖКХ. В разделе «Информация об исполнителях услуг» есть справочная информация о вашей УК, включая телефон диспетчерской службы.

Директору УК. Если диспетчерская не реагирует на жалобы или в квитанциях регулярно попадаются ошибки в расчётах, обратитесь напрямую к директору УК. Контакты и часы приёма также есть в ГИС ЖКХ.

Роспотребнадзор. Обращайтесь сюда, если считаете, что УК нарушает ваши права как потребителя. Например, не даёт информацию о своей работе, отказывается вернуть переплату, если оплаченные вами услуги оказались некачественными или их вообще не оказали.

Подать жалобу можно через сайт Роспотребнадзора. Там есть форма с авторизацией через Госуслуги, если нужна внеплановая проверка работы УК, или без авторизации, если подаёте обычное обращение.

Федеральная антимонопольная служба (ФАС). Бывает, УК завышает плату за коммуналку, навязала ненужные услуги или пролоббировала своего интернет-провайдера и не пускает в дом остальных.

Такими вопросами занимается антимонопольная служба. Она проводит проверки и выписывает предписания об устранении нарушений.

Чтобы пожаловаться в ФАС, а точнее, в её территориальные управления — УФАСы, тоже можно никуда не ходить, а написать обращение через сайт.

Прокуратура выполняет общий надзор за соблюдением законов. То есть занимается всем: от борьбы с незаконной ловлей рыбы до борьбы с терроризмом. Поэтому сюда лучше обращаться, если ничто другое не помогло. Например, если Жилинспекция не реагирует на жалобы, можно пожаловаться на саму Жилинспекцию.

Подать обращение можно через Госуслуги или написать на сайт Генеральной прокуратуры. Сама Генпрокуратура не будет заниматься решением проблем с УК, а передаст заявление в прокуратуру по вашему региону.

Суд. В отличие от Жилинспекции и Роспотребнадзора, где для проверки УК может хватить одной жалобы, судом придётся заниматься.

Важно грамотно оформить процессуальные документы, собрать доказательства, если нужно — найти свидетелей и эксперта. Если нет опыта и специальных знаний, придётся нанять юриста. Поэтому в суд лучше обращаться, если другие способы не помогли.

Можно подать иск к самой УК, либо пожаловаться на действия (или бездействие) контролирующих органов, куда вы писали жалобы.

Для домов в Подмосковье есть сайт «Добродел» и тоже работает Единая диспетчерская служба Московской области.

Похожие сервисы есть и в других регионах, например, в Санкт-Петербурге, Пермском и Забайкальском крае.

Что запомнить про обязанности УК

  1. Обязанности УК записаны в договоре управления многоквартирным домом. В каждом доме он свой.
  2. УК должна следить за общим имуществом дома, организовывать подачу коммунальных услуг, хранить документы на дом и помогать провести общее собрание собственников.
  3. По запросу жильцов УК должна предоставить информацию о доме и расходах на его содержание.
  4. То, что находится в квартире, — это личное имущество. Его УК не ремонтирует. Но есть исключения: стояки, трубы до первого вентиля и электросети до счётчика.
  5. Если УК работает плохо, можно пожаловаться в жилищную инспекцию, Роспотребнадзор или антимонопольную службу. Если не помогло — в Прокуратуру или суд.

По каким критериям дом признаётся многоквартирным

Орган ГЖН отказывается внести изменения в реестр лицензий по заявлению управляющей организации по разным причинам, которые затем нередко оспариваются в суде. Рассказываем про дошедшее до ВС РФ дело, в котором рассматривался вопрос, прав ли орган ГЖН, считая двухквартирный дом жилым, а не многоквартирным.

Что такое МКД в ЖКХ: отличия многоквартирного жилого дома от частного, обязанности собственниковПочему ВС РФ признал недействующими некоторые требования № 938/пр

В доме две и более квартиры с отдельными выходами

Дело № А70-15067/2019 дошло до Верховного суда РФ, и главным вопросом, который рассматривался во всех инстанциях, стало определение статуса дома – являлся он многоквартирным или индивидуальным жилым.

Началось с того, что в Тюмени администрация провела открытый конкурс по отбору управляющей организации для дома, в котором находятся всего две квартиры. Победившая в конкурсе управляющая компания подала в орган ГЖН заявление и пакет документов для включения дома в реестр лицензий области: копии протокола отбора и договора управления с собственниками.

По результатам рассмотрения заявления Госжилинспекция отказала компании во внесении изменений в реестр, сославшись на пп. «а» п.

5 приказа № 938/пр: УО в заявлении не указала адрес многоквартирного дома, не приложила копии протокола конкурсного отбора и договора управления.

ГЖИ отметила, что все данные в документах касаются не МКД, а жилого дома, поскольку у квартир, согласно техдокументации, нет выхода в общие помещения, а оборудованы отдельные входы. Здание не может быть отнесено к многоквартирным домам.

Управляющая организация с такой позицией ГЖИ не согласилась и подала иск в суд с требованием признать отказ ведомства незаконным и обязать ГЖИ внести изменения в реестр лицензий.

Из квартир есть выходы в общие помещения или на общий земельный участок, где расположен дом

Определяющим в деле стало решение суда первой инстанции, которое устояло в апелляционном и кассационном судах, а также было подтверждено ВС РФ. Оно было основано на следующих нормах законодательства:

  1. Жилой дом – индивидуально-определённое здание, состоящее из комнат, а также помещений вспомогательного использования (ч. 2 ст. 16 ЖК РФ).
  2. Многоквартирный дом – совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на прилегающий к жилому дому земельный участок, либо в помещения общего пользования (п. 6 постановления Правительства РФ от 28.01.2006 № 47). Также в МКД должны присутствовать элементы общего имущества собственников квартир.
  3. К элементам ОИ в многоквартирном доме относится в том числе земельный участок, на котором он расположен (п. 4 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ).

Суд учёл, что спорный объект расположен на земельном участке с единым кадастровым номером. Участок предусмотрен под многоквартирный дом. В акте осмотра здания указано наличие в нём двух квартир.

Следовательно, это именно МКД, а не индивидуальный жилой дом, и администрация имела законное право провести открытый конкурс, а УО – в нём участвовать и заключить договор управления с собственниками.

Судья удовлетворил иск компании.

Что такое МКД в ЖКХ: отличия многоквартирного жилого дома от частного, обязанности собственниковНужна ли ГЖИ копия подписанного ДУ для изменения реестра лицензий

У собственников квартир есть общедомовое имущество

ГЖИ подала апелляционную жалобу, указав, что земельный участок хоть и относится к общему имуществу МКД, но не является помещением общего пользования. Следовательно, наличие такого участка не может быть признаком того, что дом является многоквартирным.

Жилое здание, состоящее из двух квартир с отдельными выходами на земельный участок без прямого доступа к помещениям общего пользования, не является многоквартирным. Спорный дом обладает признаками жилого дома блокированной застройки согласно ст. 49 ГрК РФ.

Апелляционный суд, повторив доводы своих коллег и полностью с ними согласившись, добавил также, что

  • Спорный дом признаётся многоквартирным ввиду наличия в нём общего имущества: единой крыши и единого цельного фасада, общего фундамента, одного земельного участка, внутридомовых инженерных коммуникаций по энергоснабжению.
  • Наличие общего имущества влечёт возможность управления им специализированной организацией.
  • В техническом паспорте дома указано наличие чердачных перекрытий, соответственно, в доме есть чердак, который является помещением, предназначенным для обслуживания более одной квартиры, и входит в состав общего имущества собственников помещений.

Апелляционный суд подтвердил правомерность признания дома многоквартирным и, следовательно, незаконность отказа органа ГЖН во внесении изменений в реестр лицензий согласно заявлению управляющей организации.

Читайте также:  Пенсия в Перми и Пермском крае в 2022 году: размер выплат и доплаты, правила и порядок получения, особенности получения, адреса отделений ПФ РФ

Спор переместился в суд кассационной инстанции, который полностью согласился с предыдущими решениями.

Верховный суд РФ, куда обратилась Госжилинспекция, отказался рассматривать жалобу, не найдя для этого оснований.

В итоге дом был признан многоквартирным, а орган ГЖН обязали внести изменения в реестр лицензий области согласно итогам открытого конкурса по отбору УО.

Что такое МКД в ЖКХ: отличия многоквартирного жилого дома от частного, обязанности собственниковО продлении договора с УО, заключённого по итогам открытого конкурса

На заметку

Статус дома как многоквартирного важен для собственников и, как в данном случае, для муниципалитета и управляющей организации. Если дом многоквартирный, то встают вопросы о способе управления им, проведении текущего и капитального ремонта общего имущества, формировании фонда капремонта, признании дома аварийным и другие.

Как указали суды в рассмотренном деле, если у жилого здания с двумя и более квартирами есть общее имущество: крыша, чердак, подвал, земельный участок, коммуникации – то такое здание признаётся многоквартирным домом независимо от того, оборудованы ли квартиры выходами в общие помещения.

Что такое многоквартирный дом (МКД) в сфере ЖКХ: расшифровка понятия

Что такое МКД в ЖКХ: отличия многоквартирного жилого дома от частного, обязанности собственниковЧто такое МКД в понятии жилищно-коммунального хозяйства и какая особенность таких домов в 2022 году, на эти вопросы ответим ниже в статье.

Расшифровка понятия МКД в ЖКХ

МКД – это сокращение термина «многоквартирный жилой дом», часто применяемое в ЖКХ. Под таким строением понимается наличие нескольких отдельных жилых помещений (квартир) с выходом в места общего пользования или общедомовую территорию.

В целом многоквартирный дом не может принадлежать одному собственнику. Все жилые помещения в нем являются собственностью совокупности лиц на основании зарегистрированных прав. Это могут быть:

  • физические лица;
  • юридические лица;
  • муниципалитет или государство.

Отличие от частной постройки

Формулировка видов жилых помещений дана в статье 16 Жилищного кодекса РФ.

В частности жилым домом признается отдельное здание, состоящее из комнат и вспомогательных помещений.

Но следует отличать частное домовладение, рассчитанное на проживание одной семьи, и многоквартирное строение, где имеются не только квартиры, но и помещения общего пользования.

Среди отличий частной постройки от многоквартирной можно выделить следующие:

  1. Наличие одного собственника (или долевых собственников). Сам частный дом и земельный участок, на котором он расположен, считается неделимым объектом. Права на него могут быть единоличными или принадлежать нескольким собственникам с указанием конкретной доли каждого.
  2. Частный дом на одну семью – это по сути одна квартира с отдельным входом и несколькими комнатами. Многоквартирные дома могут иметь один или несколько выходов (подъездов), они состоят из жилых и общих помещений.
  3. Только частный дом может быть возведен на земельном участке под ИЖС. Многоквартирный дом строить на нём нельзя.
  4. За состояние и обслуживание частной постройки отвечает его владелец. В МКД эта ответственность возложена на управляющую компанию, которая не только обязана в установленные сроки проводить определенные работы, но и вправе взимать за них ежемесячную плату по тарифу.
  5. Ключевым же отличием можно назвать наличие в МКД общего имущества, которым являются:
  • лестницы и лестничные площадки;
  • коридоры;
  • лифты;
  • крыши и подвалы;
  • общедомовые коммуникации;
  • участок земли под домом и придомовая территория и т.д.

Бремя по их содержанию должны нести все собственники квартир в МКД.

Обязанности управляющей компании

Рассмотрим что входит в обязательства УК, а что должен делать собственник квартиры самостоятельно за свой счет.

Капитальный ремонт

Все общие помещения дома в определенный период времени требуют проведения капитальных работ по ремонту, укреплению конструкций, замене узлов и т.д. Поэтому в Жилищный кодекс были внесены поправки, которые обязывают собственников жилых помещений в МКД ежемесячно вносить взносы на капитальный ремонт, которые собираются в фонд.

Отвечаем на вопрос — «Можно ли не платить за капитальный ремонт?«.

Эта норма законодательно закрепила необходимость собственников квартир участвовать в процессе глобального ремонта своего многоквартирного дома. Таким образом, все жильцы накапливают средства, которыми можно манипулировать и приводить общедомовое имущество в надлежащее состояние.

Во многих высотных домах особенно остро стоит вопрос по замене лифтового оборудования, эксплуатационный срок которого постепенно подходит к завершению. А также в части жилого фонда старой застройки актуальна тема укрепления фундамента и замене коммуникаций. Все эти проблемы можно решить, только накопив средства коллективно.

Что такое МКД в ЖКХ: отличия многоквартирного жилого дома от частного, обязанности собственников

Собственникам квартир в МКД дана возможность выбора, где накапливать эти средства:

  • на счете регионального оператора;
  • собственном счете, открытом только на свой дом.

Выбор определятся на общем собрании с предоставлением протокола с решением в управляющую компанию.

Программа капитального ремонта с указанием конкретных домов и перечня планируемого ремонта размещается в свободном доступе на сайте «Реформа ЖКХ«. Каждый гражданин вправе уточнить, попадет ли его дом под капитальный работ и в когда будут проведены работы.

Содержание жилья МКД

Порядок содержания имущества многоквартирного дома определен Правилами, утвержденными Постановлением Правительства № 491. Пунктом 10 установлено, что при этом должно быть обеспечено соблюдение:

  • безопасности и надежности МКД;
  • сохранности имущества всех собственников;
  • доступности пользования всеми помещениями и придомовой территорией всех групп населения, в том числе инвалидной;
  • законных прав и интересов владельцев помещений;
  • вывоз твердых коммунальных отходов;
  • исправности общедомового имущества (коммуникаций, оборудования, приборов учета) и т.д.

Что такое МКД в ЖКХ: отличия многоквартирного жилого дома от частного, обязанности собственников

Отмечается также, что содержание жилья зависит и от:

  • состава имущества;
  • его конструктивных особенностей;
  • технического состояния и степени износа;
  • нахождения дома в местности с особенностями климатического или геодезического характера.

Жильцы многоквартирного дома вправе доверить содержание имущества управляющей компании, заключив с ней договор об оказании услуг. Тогда за все действия и обеспечение требований законодательства будет нести ответственность УК в рамках соглашения.

Вопросы заключения и исполнения договорных обязательств по содержанию домового имущества регулируются статьей 162 Жилищного кодекса РФ.

Подробнее читайте: Содержание и ремонт жилого помещения: тарифы и что туда входит.

В договоре обязательно должно быть указано, что управляющая компания обязана осуществлять весь перечень необходимых мероприятий для комфортного и безопасного проживания граждан. Среди основных моментов можно выделить:

  • регулярные проверки состояния жилого фонда и общедомового имущества;
  • соблюдение температурного режима в квартирах и общих помещениях;
  • осуществление вывоза мусора, проведения санитарной обработки мест общего пользования;
  • содержание придомовой территории (чистка от снега, уборка мусора, озеленение, кронирование деревьев и кустарников, освещение).

Формирование тарифов многоквартирного дома

Все собственники помещений многоквартирного дома обязаны ежемесячно вносить плату за потребленные коммунальные ресурсы и содержание мест общего пользования. В состав расходов включается плата:

  • за горячее, холодное водоснабжение, газ, электрическую энергию, отопление по показаниям приборов индивидуального учета;
  • за текущий ремонт;
  • за ОДН в соответствии с показаниями общедомовых приборов учета;
  • на капитальный ремонт.

В расчете каждого показателя участвуют тарифы, которые устанавливаются региональными операторами, предоставляющими коммунальные услуги населению.

Полезно знать: Как оформить и рассчитать субсидии на оплату коммунальных услуг?

Оставьте комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Adblock
detector