Стоит ли сейчас покупать квартиру или подождать

Раньше покупка квартиры для любой семьи была событием, и приобреталась она исключительно для личного проживания. Сейчас недвижимость — это не только место для жизни, но и возможность сохранить накопления.

На любой вкус

Недвижимость продается на любой кошелек. Хочешь — покупай новостройку в столице за 13 млн рублей (средняя стоимость объектов в массовом сегменте, по данным «Метриума»), а хочешь — малосемейку в регионе стоимостью в 1 млн рублей.

Доход, который принесут эти приобретения впоследствии, будет разным, но сохранность денег обеспечат оба варианта. Отметим сразу, что если речь идет о покупке недвижимости для собственного проживания, то здесь нет удачного или неудачного времени для этого.

При наличии средств и потребности нужно приобретать квартиру, не пытаясь угадать дальнейшую динамику цен (все равно сделать точный прогноз никому не удавалось).

Что касается покупки недвижимости для сохранения сбережений, то сейчас момент вполне подходящий. Лучше всего приобретать квартиры в новостройках. С начала года, по данным «Циана», их стоимость в среднем выросла на 13%, а в некоторых городах (Рязань, Челябинск, Казань) — на 25–30%. Самые ликвидные — небольшие по площади квартиры, которые потом можно очень быстро продать или сдать в аренду.

Будут ли сейчас застройщики разоряться? Не думаю. У объектов, которые строятся с использованием эскроу-счетов, рисков немного. Во-первых, в случае «недостроя» дольщикам вернут деньги. Во-вторых, здесь финансирование идет в рублях, и вряд ли оно прекратится, потому что проблем с национальной валютой в стране нет.

Девелоперам и самим невыгодно бросать начатые объекты. Они уже потратили немалые суммы (от сотни миллионов до миллиардов, в зависимости от проекта), вложившись в строительные площадки.

Не будем забывать и о том, что в Москве застройщики работают с максимальной маржой. Себестоимость квадратного метра составляет не больше 30% от цены реализации, поэтому компании могут пожертвовать частью прибыли — в остановке строительства у них нет необходимости.

Вторичная недвижимость — тоже неплохой вариант для покупки. Она дорожает, но не такими темпами. В среднем с начала года цены выросли на 3–4%.

Также подходящим вложением может стать покупка парковочных мест в новостройке. Когда дом сдадут, их цена вырастет.

Порог входа в коммерческую недвижимость будет выше. Хотя в регионах можно найти торговые помещения от 1,2 млн рублей. Но возникает вопрос: как потом распоряжаться этими площадями? Сейчас из-за закрытия компаний, уменьшения платежеспособного спроса арендные ставки будут снижаться, и неизвестно, легко ли будет сдать помещение в принципе.

Выбор пользователей Банки.ру

Продажа или аренда?

Если квартира приобретается не для собственного проживания, то людей волнует два вопроса: за сколько ее можно будет потом продать и (или) сдать в аренду.

Вторичный рынок сейчас растет, потому что спрос большой. Однако предложение снижается, так как люди снимают объекты с продажи, не понимая, что будет с рынком дальше. Летом может появиться баланс спроса и предложения, цены стабилизируются и начнут снижаться. А потом квартиры опять станут дорожать.

Предпосылок для снижения стоимости новостроек нет. Сейчас гастарбайтеры, которые в том числе работали и на стройках, уезжают из России. Новым рабочим придется платить больше. Также подорожают стройматериалы. Все это приведет к повышению стоимости строительства, и первичка прибавит в цене.

Уже за февраль квадратный метр в столице подорожал на 20 тыс. рублей, это рекордное повышение с 2014 года (данные «Метриума»). Так что покупать объект на ранней стадии строительства с целью дальнейшей перепродажи имеет смысл. К тому же «сбросить» его можно быстрее, чем жилье на вторичном рынке.

Для тех, кто хочет купить квартиру для последующей сдачи, новости менее оптимистичные. Из-за уменьшения доходов люди не смогут снимать жилье по прежним ставкам. Аренда уже немного снизилась: в среднем с 18 530 рублей до 18 420 рублей, по данным «Циана».

В Москве ставки почти не изменились, но и их роста не наблюдается.

Впрочем, если дела на рынке аренды пойдут совсем плохо, квартиру можно будет продать или сдать по невысокой цене, прописав в договоре возможность повышения ставок в зависимости от рыночной ситуации.

Запретительные ставки

Что делать, если накоплений не хватает для покупки квартиры? Идти за ипотекой? В случае со вторичным жильем, где ставки по кредитам сейчас запредельно высокие, брать в долг точно не надо. Здесь имеет смысл поискать более бюджетную недвижимость, пусть это будет даже комната, но за свои деньги.

На первичном рынке благодаря субсидированию со стороны девелоперов ставки находились на уровне 4–5%. Сейчас они тоже повысились, но пока реально найти кредит под 10% годовых. Такую ипотеку взять можно, но только при наличии первоначального взноса не менее 50%.

Итак, недвижимость сохранит ваши средства. Но для этого нужно следовать нескольким правилам:

  • стараться найти вариант, который подходит под размер ваших сбережений, чтобы не брать кредит;
  • при выборе между новостройкой и вторичкой, лучше предпочесть первый вариант;
  • помнить, что сейчас не время для покупки коммерческой недвижимости;
  • если у вас есть сбережения в валюте, то снимать их со счета и покупать квартиру не стоит.
  • Мнение автора может не совпадать с мнением редакции.

    Стоит ли покупать квартиру сейчас или отложить покупку до лучших времен

    Ипотека

    / 25 августа 2021 17:20

    «Покупать квартиру сейчас или подождать снижения цен?» – один из самых популярных вопросов у тех, кто хочет приобрести жилье. Дилемма, из-за которой многие так и не решаются приобрести понравившийся вариант сразу. Разбираемся в этом вопросе вместе.

    Покупка жилья – серьезный вопрос. Но страхи не должны нарушать ваши планы

    Ставка по ипотеке – это процент, который вы платите банку за пользование кредитом. А размер ставки неизменно волнует всех, кто в скором будущем планирует приобрести жилье. Чем меньше переплата, тем выгоднее будет жилье.

    Елена уже два года работает в стабильной компании. Зарплата позволяет ей взять ипотеку самостоятельно, а работодатель никогда не задерживает выплаты.

    Девушка задумалась о приобретении жилья. Она склонялась к такому раскладу: вторичное дешевле и выгоднее – можно купить вариант с хорошим ремонтом и сразу заселиться.

    Но вдруг ей попалась реклама о старте продаж в новом жилом комплексе с процентами гораздо ниже, чем на вторичку. Это уловка маркетологов или ставка действительно такая маленькая?

    Вечный вопрос: вторичка или новостройка? Чтобы подтолкнуть людей делать выбор в пользу второго, в 2020 году правительство запустило программу льготной ипотеки. По ней жилье у застройщика можно приобрести по ставке до 6,5%.

    Но это имело двойной эффект: с одной стороны количество выданных займов увеличилось, с другой – выросли и цены на жилье, а вместе с ними – сроки кредитования.

    В июле 2021 года российский президент распорядился продлить льготное ипотечное кредитование, но при этом были наложены ограничения: ставка поднялась до 7%, а максимальная сумма займа достигла 3 млн рублей по всей России.

    Не стоит забывать, что жилье должно быть доступным прежде всего и семьям, где есть дети. Поэтому в 2021 году на льготы по приобретению жилья теперь могут претендовать и семьи с одним ребенком, рожденным после 2018 года. Максимальный процент по программе составляет 6%.

    «Я не попадаю ни под одну программу льготной ипотеки», – подумала Елена.

    Как обстоят дела с обычной? Какие проценты предлагают сейчас банки?

    Если сравнить предложения самых популярных банков, то на новостройки и вторичное жилье проценты варьируются от 7,4% до 9%, это стандартная цифра сегодняшнего рынка. Калькулятор от Совкомбанка поможет вам рассчитать процент и ежемесячный платеж.

    Анализ всех предложений – ключ успеха в поиске выгодного жилья

    Если вы не являетесь участником льготной программы, то способы снизить ставку до максимально комфортной все же есть. Банки предоставляют лояльные условия для заемщиков с залогом в виде недвижимости или земли. К тому же большой первоначальный взнос поможет снизить проценты.

    Совкомбанк поддерживает политику РФ по улучшению демографической ситуации. Для многодетных семей действуют выгодные условия по жилищному кредитованию. Оформите заявку на ипотеку для многодетных и получите предварительное решение в течение минуты.

    Несколько лет назад я всерьез занялась вопросом приобретения собственного жилья. Друзья порекомендовали мне опытного риелтора, которая нашла в итоге квартиру по приемлемой цене. Но при этом она сказала, что, если бы я решила купить недвижимость хотя бы на полгода раньше, то удалось бы найти варианты гораздо дешевле.

    Цены растут из года в год. Жилье не является исключением. Это подтверждает статистика Росстата цен за квадратный метр по России. Поэтому всем, кто ждет, когда подешевеют квартиры, пора перестать медлить.

    Как мы уже упоминали ранее, процентная ставка в 2020-2021 была снижена. Но это спровоцировало рост цен на жилье. Причина заключается в том, что продавцы поднимают цены, не желая продешевить.

    Рост цен на жилье зависит от многих факторов, в том числе свой вклад внесли ослабление рубля и пандемия COVID-19: повысилась стоимость закупки стройматериалов, возник дефицит рабочей силы из-за ограничений на въезд в страну иностранцев. Многим застройщикам из-за антикоронавирусных мер пришлось переносить сроки сдачи объектов, что только подняло цены.

    Эта ситуация отразилась и на вторичном жилье. Закономерное правило: когда начинают дорожать новые квартиры, вместе с ними подтягиваются цены и на уже готовые.

    При этом надо учитывать тот факт, что на вторичное жилье не действуют программы поддержки от государства.   

    Взять ипотеку или копить

    Возьмем пример. Иван поставил себе цель: за 10 лет накопить на свою собственную квартиру или хотя бы на ее большую часть. По его расчетам, стабильный доход и уровень заработной платы позволяли это сделать. На вопрос, почему он не берет ипотеку, Иван объяснил это тем, что не хочет быть кому-то должен.

    Читайте также:  Узнать кадастровый номер по адресу объекта недвижимости онлайн — официальные данные росреестра

    Может быть, вы, как и Иван, задумывались над тем, что финансово выгоднее и проще: накопить самому или стать заемщиком банка.

    Многие боятся вступать в многолетние финансовые отношения с кредитором, а мысль оказаться должником и остаться без всего и вовсе останавливает от приобретения жилья. Нестабильность рынка труда на фоне пандемии тоже не добавляет оптимизма. Идея накопить – уже не кажется такой плохой. Но действительно ли это так?

    Уже нашли идеальное жилье? Не стоит бояться его покупать: чем дольше тянете, тем выше станет цена

    Предположим, вы решили накопить. Цена квартиры зависит от многих факторов, вам наперед предстоит оценить многие моменты.

    От нее напрямую зависит соотношение зарплат и стоимости жилья. Учитывая, что в России наблюдается тенденция к росту инфляции, то вряд ли стоит ожидать падения цен на недвижимость. 

    Вам приглянулась квартира в новостройке, например, стоимостью 6 млн рублей. Но вам недостаточно будет накопить на нее указанную сумму. Даже за один год может многое измениться: район будет более развит, ставка по кредиту вырастет, квартиры в этом доме будут распроданы. А что будет через 10 лет – и вовсе предсказать невозможно. Итог: пока вы ждете и копите, жилье мечты будет расти в цене.

    Хранить большую сумму дома – небезопасно. Мы писали об этом подробнее в статье про вклады. Если вы планируете с помощью вклада увеличить накопления, то это требует определенных знаний и опыта. К тому же с 1 января 2021 года действуют налоги на проценты.

    Стоит ли брать ипотеку – вопрос индивидуальный для каждого. Но мы приведем несколько доводов «за», которые помогут вам определиться.

    • Вы сразу становитесь владельцем квартиры.

    Формально на квартире лежит обременение на период выплаты кредита. Но теперь эта квартира ваша, вы можете сразу заехать, делать ремонт и строить планы на будущее. Собственное жилье гарантирует стабильность жизни.

    • Купить квартиру сейчас дешевле, чем спустя несколько лет.

    Если вы сомневаетесь, выгодно ли сейчас покупать квартиру, то ответ прост: да, выгодно. Через год цены вырастут, а вы будете жалеть об утраченном предложении по более низкой цене.

    • Ежемесячный платеж не будет зависеть от изменений экономики.

    Сумма ваших выплат по кредиту останется неизменной, как и стоимость самой квартиры. На них не повлияют ни курс рубля, ни повышение цен на жилье.

    Подумав, Иван решил: приобрести квартиру сейчас и правда выгоднее, чем через десять лет. За три года он уже успел накопить хорошую сумму для первоначального взноса. Это послужит ему хорошим стартом, чтобы без стресса и сомнений наконец-то купить недвижимость.

    Вот еще пара аргументов в пользу ипотечного кредитования:

    • Существует множество льготных программ: ипотека для молодых семей, сельская, для военных, для жителей Дальнего Востока и т.д. Возможно, один из вариантов подойдет именно вам, и покупка жилья окажется для вас не таким сложным делом.
    • Если вы вдруг потеряете работу, серьезно заболеете, у вас родится ребенок – для этих и других случаев предусмотрены ипотечные каникулы. Вы сделаете паузу на полгода, чтобы наладить свои дела. А с вашим жильем ничего не случится. Подробнее об изменениях говорится в Федеральном законе от 01.05.2019 N 76-ФЗ.

    Стоит ли ждать снижения ставок

    Что будет с ценами на жилье – вопрос весьма предсказуемый. Они будут расти, как и в предыдущие года.

    Чтобы обеспечить доступность недвижимости, государство контролирует размер переплат. Льготная программа продемонстрировала ожидаемые результаты: появилось много новых платежеспособных заемщиков, и спрос значительно вырос. Поэтому, вероятно, что льготы продлят еще раз.

    Большая семья – не помеха в покупке квартиры

    Хорошая новость для семей с детьми: льготную семейную ипотеку правительство продлило до конца 2023 года. Ставка 6% изменится еще не скоро. Поэтому, если вы планировали расширяться в связи с пополнением, это знак для вас.

    Но, как показал опыт, регулировать нужно не только проценты, но и цены на саму недвижимость, ведь застройщикам нужно компенсировать разницу путем повышения стоимости за квадратный метр.

    Правда, в случае отмены льготного ипотечного кредитования ставки могут вернуться к прежним «доковидным» цифрам: в среднем она составляла 9%. Это может обратно повлиять на цены недвижимости – они закономерно снизятся.

    Итак, стоит ли сейчас оформлять ипотеку – вопрос неоднозначный. Решить, покупать недвижимость или нет, можете только вы, проанализировав свои финансовые возможности.

    Покупать квартиру сейчас гораздо выгоднее, чем приобретать ее через год или два. Особенно этому способствуют программы поддержки. Ответственный подход к долгосрочным финансовым обязанностям гарантирует вам уверенность в своих силах.  

    Ольга Миниханова

    На стороне финансовой грамотности. Люблю изучать новое и писать об этом. Уверена: банки — это не страшно!

    Квартира! купить сейчас или ждать падения цен? — 130 ответов на форуме Woman.ru

    130 ответов

    Последний — Сегодня, 19:58 Перейти

    Гость

    Цены на недвижимость никогда не падают

    Гость

    Купи в деревне там должно хватить. Только место может быть так себе

    Гость

    Мне может и не в деревне хватить,а в миллионнике,но вариант такой себе) вообще не то что я хотела.

    Гость

    Цены не могут упасть в рублях, потому что официально предполагается инфляция за 2022 — 16-17%, а не официальная порядка 65-70% за год

    Гость

    Цены не могут упасть в рублях, потому что официально предполагается инфляция за 2022 — 16-17%, а не официальная порядка 65-70% за год

    Гость

    14 и 2008 г.Просадка 30% даже в Мск

    Гость

    Ищите лучше мужчину с квартирой.

    Гость

    Есть зерно разума,но кто брать будет? Цены в 2 раза выросли,народ богаче не стал.Кому надо было купить -купили.Отложенный спрос реализован за эти 1,5 года.Набрали по 2 ипотеки,кредитов,халуп и малосемеек.

    Сейчас Украина,сейчас цены на пррдукты,технику,да и на все выросли намного Людей сокращают.

    Кто брать будет по этим ценам и со ставками в 17 % по ипотеке?А люди с деньгами берут элитное жилье,и не спрашивают на форуме))

    Гость

    Я сама как нить) Свое собственное хочу..Да и квартиру ни один лох мне не подпишет)

    Гость

    14 и 2008 г.Просадка 30% даже в Мск

    Гость

    Квартира это такое дело. Купить то можно только на это всё уйдет до копейки

    Гость

    За три — четыре года люди квартиру покупают у нас, в Европке кредит берут на 25 лет и всю жизнь расплачиваются

    Гость

    В 1998 упали в 2 раза в долларах, в Питере. Если есть наличные доллары то можно подождать.

    Гость

    да не ври уже, цены поднялись октябрь-ноябрь 2021 и остановились, все запались сахаром и гречкой лет на десять и на санкции плевать хотели

    Гость

    А что ты хотела ? Чтобы половина денег осталась и аппартаменты в придачу ?

    Гость

    Ну берите в колхозе,кто мешает) мне нужен норм город.

    Гость

    Не ври,это вы мне??? ЦЕНЫ ПОДНЯЛИСЬ ЗА 1,5 ГОДА.ПРИЧЕМ РЫВОК БЫЛ СРАЗУ.вы не отслеживаете ценообразование в крупных городах,так что молчите.

    Гость

    Ну берите в колхозе,кто мешает) мне нужен норм город.

    Гость

    да не ври уже, цены поднялись октябрь-ноябрь 2021 и остановились, все запались сахаром и гречкой лет на десять и на санкции плевать хотели

    Гость

    И чем плохо в колхозе ?

    Гость

    Если ты тот бородатый онанист, что скачет вечно по всем веткам то наверно да )

    Гость

    В других городах ничуть не хуже уже чем в Мск и в любом колхозе такие дворцы стоят, американским фермерам не снились

    Гость

    Сейчас цены растут.Пример Ставка 20% ипотека была.Казань,Нижний,Подмосковье кто поснимал,кто прибавил к стоимости от полумиллиона до 1,5 млн) Это старый фонд. Новое на миллион росло раз в месяц писали ребята в чате.

    Гость

    За три — четыре года люди квартиру покупают у нас, в Европке кредит берут на 25 лет и всю жизнь расплачиваются

    Гость

    Ну если село продвинутое или курортное то и цены там городские практически

    Гость

    Не знаю как за 3-4 года при з пл 25-40 тр покупают квартиры от 4-5 млн рублей и выше.В москве вон 70- 100з пл многие получают.А квартиры от 10 млн на окраине и 5 этажные панельки.

    Гость

    Цены везде уже одинаковые, Мск одна дороже по жилью на 50-75% других городов

    Гость

    Не совсем так. Таких городов дорогих 5-10 наберется точно

    Гость

    Все кто хочет и кредиты берут и ипотеки, можно квартиру двушку взять в Подмосковье на 3,5 запросто и выплачивать по 30 т в месяц

    Гость

    Раз замуж не собираетесь и детей не планируете, то лучше ипотеку брать.Если цены упадут на жилье, то и банковский сектор может накрыться и деньги сгореть.

    Гость

    ***.Вы вообще не с теме!!Мытищи,Видное,Балашиха,Химки,Одинцово,Домодедово,Химки цены минимум 5!!!на убитую однушку хрущ.

    Гость

    Ничего не накроется не вангуйте, как жили так все останется, наоборот судя по происходящему ждем удешевления жилой площади

    Гость

    надоели со своим враньем, мом родичи купили в прошлом году приличную двушку в Подмосковье за 2,4 млн на вторичке и заканчивайте врать

    Гость

    хватит врать уже, съемные квартиры подешевели за месяц на 30%, к лету прогноз вторичка падет на 50%, дальше новострой потянется

    Гость

    В штатах пять*десять приличных наберется и то по зонам поделены, в бедную часть где негры лучше не заходить и что?У нас везде практически одни и те цены на продукты или жилье

    Гость

    Если экономика растет, то жилье дорожает, с чего оно дешеветь-то должно. А вот если банковский сектор накроется, то единственное жилье оставят за хозяйкой даже ипотечное.

    Гость

    Цены на жилье снизятся, конечно,спрос упал, потому что под такой конский % никто не сможет взять ипотеку.У нас вот сделка сорвалась из-за этой заварушки, одобрен был 9 %, а стало 20,и ежемесячный платёж с 45 вырос до 90. Нам это не под силу. А если % понизят, то тут же взлетит ценник на квартиры и это замкнутый круг,с учётом того, что зп у людей не растут.

    Читайте также:  Получить выписку из егрн через госуслуги — партнер росреестра

    Гость

    Да ,тоже так думаю.Только я с наличкой,а не ипотекой( Боюсь аренда еще больше просядет,сейчас накупили квартиры все кому не лень.Куплю,а сдать некому будет

    Гость

    Жилье стоит по разному. Чем спорить посмотри

    Гость

    Что смотреть? Мы по сотне городов последние годы проехали и все видели своими глазами, есть депрессивные области да, но большинство быстро развивается, и цены практически одинаковые.

    Гость

    Да ,тоже так думаю.Только я с наличкой,а не ипотекой( Боюсь аренда еще больше просядет,сейчас накупили квартиры все кому не лень.Куплю,а сдать некому будет

    Сколько можно заработать на недвижимости в 2022–2024

    МНЕНИЯ

    Рынок съемного жилья сжимается. С начала марта предложение выросло на 40–50%, а спрос упал на 10–30%. Доходность жилой аренды уступает депозитам как минимум в 5 раз, инфляции — в десятки раз. Посчитаем, что ждет инвесторов в ближайшие три года.

    Что происходит на рынке жилья

    На рынок аренды не влияет ипотека и господдержка, поэтому он быстрее реагирует на большие тренды в недвижимости. Спрос на съемное жилье зависит только от доходов и количества граждан, а предложение отражает дефицит или избыток реально построенных и готовых к проживанию квартир.

    Сейчас мы наблюдаем растущий разрыв между спросом и предложением. С начала года число квартир в экспозиции в Москве выросло на 40%, в регионах — до 50%. При этом количество звонков от арендаторов упало. Риэлторы и агрегаторы фиксируют падение спроса от 10% в столице до 30% в других городах.

    • Основных причин несколько. Часть связана с ипотечным бумом в эпоху ковида, а часть отражает новую реальность в виде кризиса и санкций:
    • — выход на рынок инвестиционных квартир, построенных в последние три года- замораживание сделок купли/продажи и уход продавцов в сегмент аренды- смена арендаторами жилья на более дешевое из-за падения доходов
    • — отток экспатов и внутренних мигрантов

    Какие ставки сейчас в аренде

    Большинство собственников съемных квартир не считает доходность аренды в процентах, поэтому инвесторы не всегда понимают, когда рынок перегрет или, наоборот, сильно просел.

    Доходность — это сумма платежей, полученных с квартиры за год, и деленная на рыночную цену этой же самой квартиры. В Москве в последние годы эта ставка колебалась около 4,5%, но в последние месяцы она откатилась вниз до 3,7% годовых.

    Это значит, что сейчас доходы с аренды в Москве покрывают затраты на приобретение жилья примерно за 27 лет. Обычно окупаемость в столице составляет 22–23 года, то есть на пять лет меньше.

    Оба индикатора показывают, что цены на квартиры сейчас перегреты относительно доходов граждан (реального спроса на аренду). Значит, срок окупаемости будет падать, а ставка доходности — расти.

    Смоделируем возврат арендных ставок (в процентах) к своим среднегодовым уровням. Это не произойдет быстро, потому что рынок аренды инертен, и договоры обновляются в среднем раз в три года. Таким образом, рантье смогут выйти на ставку доходности в 5% годовых к началу 2025 г.

    Как и почему они могут вырасти

    Рост доходности жилья на текущем рынке возможен только за счет падения цен на квартиры. Арендаторы пока явно не готовы платить больше. Те собственники, кто сейчас выходит на рынок со своими новыми квартирами, должны быть морально готовы к тому, что они потеряют на падении цен больше, чем заработают на аренде.

    Это можно показать на таком примере. Сейчас типовая квартира стоимостью 15 млн в Москве приносит 45–47 тыс. в месяц или 550 тыс. в год. Если мы закладываем коррекцию ставки доходности с 3,7% до нормальных 4,9%, то эта квартира должна упасть в цене за три года до 11,5 млн, или на 23%.

    Суммарный итог инвестиций за три года: 1,65 млн дохода с аренды минус 3,5 млн от падения цены самой квартиры равно 1,85 млн убытка. Из-за высокой инфляции номинальные цифры могут быть другими, но в сегодняшних ценах это сути не поменяет. Условно говоря, будет больше нулей во всех частях уравнения.

    Что делать инвестору

    Очевидно, что доходность в 4–5% годовых с аренды сильно проигрывает депозитам, облигациям и дивидендам с акций. Если учесть весьма вероятное обесценение самой квартиры, то убыток в сегодняшних деньгах за три года составит более 10%. С поправкой на инфляцию — десятки процентов.

    Можно рассмотреть два самых консервативных сценария:

    1. Оставляем квартиру в аренде.2. Меняем ее на портфель из облигаций с постоянным купоном (классические ОФЗ).

    Рост цен пока в расчет не берем, предполагая, что оба варианта проиграют инфляции. Задача — получить стабильный доход.

    Сейчас в ОФЗ можно зафиксировать доход на три года с годовой ставкой чуть выше 12%. Например, купить выпуск 26234 с погашением в июле 2025 г. С учетом накопленного купонного дохода (НКД) одна облигация стоит 815 рублей. Погашаться она будет по 1000, купон составляет 22,4 два раза в год.

    В недвижимости исходные данные следующие: квартира стоимостью 14,9 млн, которая приносит 46 тыс. в месяц. Ставку в рублях не меняем на протяжении всего описанного срока. Предполагаем, что смены жильцов не будет, месяцев простоя не будет, цена квартиры не упадет.

    Как видно из таблицы, даже если закрыть глаза на то, что стоимость жилья может упасть, и принимать во внимание только купонный доход, квартира по доходности все равно проигрывает вложениям в ОФЗ — в 1,5 раза. Купоны в размере 819 тыс. в год (по 410 в полугодие) — это 68 тыс. в месяц. Такую сумму заработать на аренде квартиры стоимостью 15 млн — нереально.

    С учетом прибыли от погашения ценных бумаг инвестор получит от государства за все три года владения ОФЗ 5,9 млн руб. Упущенная выгода в сравнении с арендной квартирой — 4,2 млн. Можно интерпретировать это иначе: жилье должно подорожать на 4,2 млн за три года (на 28%), чтобы перебить безрисковую доходность ОФЗ. На сегодняшнем рынке это крайне маловероятно.

    Основные выводы

    • Спрос на жилье разворачивается в сторону снижения. Пока — в сегменте аренды. Но это сигнал, что покупателей тоже станет меньше. Цена квартир в Москве относительно их арендной стоимости находится на аномальной высоте. Об этом говорит сверхнизкая доходность найма (3,7%) и растянутая окупаемость вложений (27 лет).

    • Чтобы рынок вернулся к равновесию, цены на жилье должны упасть, а ставки аренды вырасти (в процентах). Это возможно при коррекции цен на жилье более чем на 20%. Такой сценарий возможен в ближайшие три года. Но даже в этом случае доходность арендных квартир вернется всего лишь к 5% годовых.

    • Пока цены приходят в норму, инвесторам, которые вкладывались в жилье под аренду, выгоднее переложиться в любой другой инструмент. Безопасный и консервативный вариант — трехлетние ОФЗ с доходностью около 12% в год. При вложении 15 млн (цена квартиры в Москве) они сейчас приносят 410 тыс. в полугодие, что эквивалентно 68 тыс. в месяц. Аренда принесет только 46 тыс.

    • Суммарная разница между вложениями в жилье и в ОФЗ на горизонте трех лет составит как минимум 4,2 млн для объекта ценой около 15 млн. Чтобы отбить эту разницу, жилье должно не только не дешеветь, но и вырасти в цене еще на 28% от максимумов 2021 г. Сейчас это выглядит практически невозможным.

    БКС Мир инвестиций

    Откройте брокерский счет и зарабатывайте

    с «БКС Мир инвестиций»

    Покупайте и продавайте валюту на бирже

    Составляйте свой индивидуальный инвестиционный портфель

    Совершайте операции с ценными бумагами

    Бесплатное открытие счета онлайн за 5 минут. Вам понадобится только паспорт

    Общество с ограниченной ответственностью «Компания Брокеркредитсервис» (ООО «Компания БКС») использует «Cookie-файлы» для обеспечения функционирования веб-сайта и повышения удобства его использования. ООО «Компания БКС» ответственно подходит к вопросам защиты Ваших персональных данных — ознакомьтесь с условиями и принципами их обработки. Ограничить использование и сохранение ООО «Компания БКС» информации о Ваших прошлых посещениях веб-сайта можно в настройках браузера.

    Понятно

    Продавать или подождать: как изменился рынок недвижимости после падения рубля

     ИД «Собеседник»ИД «Собеседник»

    Как изменился рынок жилья после валютного скачка? Надо ли ждать, что и цены на недвижимость тоже вырастут? Если это произойдет, то когда? Как валютный скачок может повлиять на ипотеку, стоит ли брать ее именно сейчас? А главное, как быть тем, кто собирался покупать или продавать жилье?

    «Все нормально, падаем!»: Эксперт прогнозирует 86 рублей за доллар

    Елена Мищенко, руководитель отдела городской недвижимости «НДВ-Супермаркет Недвижимости»:

    — В первые дни после валютного скачка на вторичном рынке Москвы наблюдался всплеск запросов на покупку квартир. Те, у кого была определенная сумма на руках, испугались остаться с «фантиками». Поэтому решили вложиться «здесь и сейчас» именно в недвижимость, так как доллары покупать уже не выгодно, а квартира даже если упадет в цене, то через 2-3 года в любом случае восстановится.

    К тому же пока действуют привлекательные условия ипотечного кредитования. Дальше, скорее всего, правительство не сможет сдерживать ключевую ставку, а она потянет за собой и повышение ипотечных ставок, что сделает кредитование жилья менее доступным.

    Что касается продавцов, они повели себя по-разному. Кто-то решил поставить заградительную меру и поднять цену. Другие сняли свои варианты с продажи на месяц-два, чтобы выждать время. Но таких единицы.

    В основном продавцы ведут себя спокойно. Одни считают, что сейчас продадут дороже, а осенью купят дешевле по аналогии с 2014 годом. Другие рады во время покупательского ажиотажа реализовать свой неликвид.

    Инвесторы, которые стремятся выйти в кеш, также продают сейчас.

    Читайте также:  Договор купли-продажи земельного участка на 2022 год

    Что будет дальше, станет понятно уже через месяц, когда разъяснится ситуация с ценами на нефть, политической обстановкой в стране и кредитной политикой Центробанка. При благоприятном сценарии к лету спрос и цены традиционно немного спадут, в пределах 10%. Если же с ОПЕК+ договориться не удастся, стоимость вторичной недвижимости может обрушиться на 15-20%.

    Ирина Туманова, директор по продажам «НДВ-Супермаркет Недвижимости»:

    — В нашей компании в первые дни после валютного скачка прирост по запросам на покупку квартир в новостройках составил около 30%, что объясняется стремлением граждан успеть приобрести недвижимость по сегодняшним ценам и ипотечным ставкам.

    Понижение цены на нефть всегда отражается на людях – дорожает абсолютно все: бензин, соответственно и логистика, которая толкает вверх стоимость продуктов и товаров различных категорий, в том числе стройматериалов. Ключевая ставка также не останется на прежнем уровне.

    По нашим оценкам, уже к концу апреля Центробанк поднимет ее до 7%, соответственно повысятся ипотечные ставки, ухудшатся условия кредитования для застройщиков по проектному финансированию.

    Все это отразится на стоимости квадратного метра строящегося жилья уже к лету, превратив его в недоступное приобретение.

    В новый год – с новой квартирой? Тренды рынка недвижимости – 2020

    Юлия Федулаева, директор по поддержке и развитию риэлторского бизнеса ГК МИЭЛЬ:

    — Пока мы видим эмоциональную реакцию участников рынка, которая не станет рациональной как минимум до понимания дальнейшего развития событий.

    Сейчас на фоне некоторой паники, мы фиксируем рост звонков от потенциальных покупателей вторичной недвижимости на 15-20%, но сколько из них перейдут в реальные сделки, можно будет сказать только по прошествии квартала. Некоторые продавцы снимают с продаж свои объекты, опасаясь продешевить, т.е.

    сохраняют средства в недвижимости до прояснения ситуации. Другие на фоне обесценивания рубля не снимают квартиры с продажи, но поднимают цены, не понимая, что слишком дорогой объект сильно рискует остаться не проданным в течение долгого времени. Но это явление не носит массового характера.

    Однако на выравнивание цен и возвращение «нормальной» реакции продавцов может потребоваться от трех месяцев до полугода после острой фазы колебаний валют. При этом мы фиксируем массовые обращения от продавцов, с которыми у нас заключены договоры, за консультациями по поводу дальнейших действий.

    Покупатели, которые намеревались решить жилищный вопрос, сейчас ускорятся с принятием решения; это породит всплеск активности. Однако через какое-то время этот пик пройдет и вероятно наступление некоторой стагнации, как мы уже видели после кризиса 2014 года.

    Что касается влияния на ипотеку, все зависит от политики и дальнейших действий Центробанка.

    Если ЦБ поднимет ключевую ставку, то и банки увеличат ставку по кредитам, в том числе ипотечным; также увеличатся ставки по депозитам, но рост кредитных ставок будет существенно выше.

    Соответственно, те, кто уже имеет одобрение по ипотеке и не имеет инвестиционных целей, а хочет решить жилищный вопрос, будут стремиться выйти на сделку по выгодной процентной ставке. Ипотечные заёмщики из описанной категории дадут кратковременный приток покупателей.

    Те, кто предпочтет не покупать недвижимость сейчас, сформируют отложенный спрос, который будет действовать как минимум полгода.

    Примерно три месяца – на паузу, понимание нового финансового плана действий, уровня доходов семьи и перспективы с работой, еще около месяца – на принятие нового решения о покупке, еще около 2 месяцев – на различные процедуры, связанные с поиском объекта, получение нового одобрения от банка и непосредственно сделку.

    Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE:

    — В ближайшее время возможен скачок цен на новостройки в Москве на 3-5%. Поскольку обвал рубля почти всегда провоцирует рост цен на импортную продукцию, себестоимость строительства возрастет.

    Несмотря на большие успехи в импортозамещении, в потреблении основных материалов и промежуточных товаров строительной отраслью еще высока доля зарубежных инженерных систем (порядка 20-30%). Помимо этого, многие российские стройматериалы и оборудование производятся на импортной технологической базе, что также окажет влияние на их стоимость.

    Поэтому в долгосрочной перспективе повышение расценок может продолжиться. Несмотря на кризисы, в долгосрочной перспективе рублевые цены на жилье, по меньшей мере в Москве, растут.

    Пока что ипотечный рынок не отреагировал на обвал рубля. Центробанк не ужесточает кредитно-денежную политику, как это было в 2015 году после обрушения курса рубля. Дальнейшие шаги регулятора станут понятными 20 марта, когда будет принято решение о движении ключевой ставки.

    Ни покупателям, ни продавцам жилья, которые уже были в активном поиске клиентов не стоит отказываться от своих планов. Рынок недвижимости всегда реагирует на изменение экономической конъюнктуры с большим лагом, так что в ближайшие 1-2 месяца можно спокойно завершить все сделки.

    Что касается клиентов, которые начинают поиск, то им бы я рекомендовала поторопиться купить или продать квартиру до повышения ипотечных ставок, которое всё же возможно.

    Также следует активизироваться инвесторам, потому что в период экономической нестабильности жилая недвижимость остается наиболее предсказуемым активом на понятном для обывателя рынке.

    Для рынка недвижимости 2-3 дня и даже неделя – это не срок, чтобы отреагировать на резкие изменения в экономике. Спонтанные покупки – в прошлом. Сейчас клиенты склонны долго выбирать объект, тщательно оценивая его качественные характеристики и стоимость.

    Конечно, можно ожидать небольшой всплеск числа сделок по итогам марта, но в целом он не будет таким же заметным как в 2014 году из-за изменившейся социально-экономической обстановки.

    Что касается застройщиков, то они скорее будут наблюдать за изменением ситуации в кредитовании и себестоимости строительства.

    Кирилл Игнахин, генеральный директор Level Group:

    — Как правило, падение рубля приводит к росту цен на недвижимость. К примеру, в Москве рублевые цены на жилье с 2000 года выросли более чем в 6 раз, несмотря на множество крупных и менее заметных ослаблений рубля.

    Иными словами в долгосрочной перспективе основная масса ликвидного предложения жилья дорожает. В краткосрочной перспективе (один год) могут наблюдаться как резкие скачки цен, так и снижение.

    Обычно сначала цены резко повышаются, потом наступает определенная коррекция.

    Пока обвал рубля не повлиял на ситуацию с ипотекой. Более точный прогноз можно будет сделать после заседания Банка России, на котором совет директоров примет решение о движении ключевой ставки.

    Продажа жилья – это не быстрый процесс, который может занять от нескольких недель до нескольких месяцев, а валютные курсы более волатильны, поэтому ситуация может быстро измениться, сделав задуманные операции с недвижимостью невыгодными. Лучше не принимать поспешных решений. Что касается покупки, то в этом случае следует действовать более решительно. Будучи полностью готовым к сделке, не стоит её откладывать, особенно если планируется привлечь кредит.

    В краткосрочной перспективе нас ожидает всплеск активности клиентов. Покупатели жилья эконом- и комфорт-класса постараются быстрее завершить планируемые сделки в условиях непредсказуемости дальнейшего развития событий. Клиенты высокобюджетного рынка поступят также, но руководствуясь несколько иными мотивами.

    Для них важно диверсифицировать риски для их накоплений, разделив их по разным типам активов (в том числе недвижимым). К тому же многие из таких покупателей, безусловно, выиграют на падении курса рубля, ведь свои сбережения они хранят преимущественно в валюте.

    Дополнительную прибыль они могут потратить на покупку жилья, пока номинальные рублевые цены не повысились.

    Игорь Козельцев, генеральный директор УК «Развитие» (девелопер ЖК «Мир Митино»):

    — Падение курса рубля к доллару наверняка приведет к ряду последствий. Во-первых, в ближайшее время может увеличиться себестоимость проектов на первичном рынке недвижимости, поскольку издержки девелоперов на импортные закупки и транспортные расходы возрастут.

    Конечно, в большей степени подорожание коснется высокобюджетного сегмента, где чаще применяется зарубежное оборудование и материалы (инженерные сети, лифты, фасадные элементы, сантехника из керамики и т. д). Однако ослабление рубля повлияет и на массовый сегмент.

    Поскольку российские производители строительных материалов широко используют зарубежное техническое оснащение и сырье, стоимость отечественной продукции также увеличится.

    Во-вторых, рост валюты может оказать влияние на траекторию ключевой ставки. Не исключено, что дальнейшее снижение будет приостановлено. Если же ставка повысится, то девелоперы будут получать проектное финансирование под более высокий процент, что также повлияет на стоимость строительства

    Возможное повышение ключевой ставки затронет и покупателей. Сегодня доступная ипотека – это основной инструмент, который сдерживает падение спроса. В условиях стагнации реальных доходов населения и роста цен покупатели все чаще приобретают квартиры с привлечением жилищного кредита.

    Доля ипотечных сделок на рынке старой Москвы постепенно растет: на конец 2019 года она составляла 51%, в январе – 53%, а в феврале достигла уже 55%. По итогам января средняя ставка выдачи жилищного кредита достигла минимальных значений – 8,84%.

    В случае повышения ключевой ставки условия выдачи ипотеки станут менее привлекательными, и покупательская активность сократится.

    На мой взгляд, кризис – это время возможностей. Именно поэтому люди со свободными средствами, которые не торопились с заключением сделки, сегодня приобретают недвижимость в наиболее ликвидных проектах.

    В скором времени на первичном рынке может произойти одномоментное повышение цен на 3-5%, и инвесторы выжидают подходящий момент для продажи жилья.

    На протяжении нескольких десятилетий мы отмечаем положительную ценовую динамику: после преодоления кризисных периодов цены на жилье вновь начинают расти.

    Уже в первые дни после падения рубля в семейном квартале «Мир Митино» мы зафиксировали всплеск спроса на квартиры и апартаменты, причем клиенты выбирают в том числе и 100% оплату покупки. Кратковременный рост покупательской активности объясняется стремлением инвесторов подняться на волне роста валюты.

    Оставьте комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

    Adblock
    detector